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2020-06-12 21:38

进入a股ipo的“已反馈”状态以及排名状况,一定程度也增加了红星美凯龙管理层对重回a股的信心。在它们今年的半年业绩会上,红星美凯龙公司秘书郭丙合就表示此次的a股ipo排队很靠前,预计不需要太久就能实现公司的回a上市。

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红星美凯龙的这种盈利能力,一定程度上也是由规模大阔步前进而来,而对于规模的诉求,它们几乎与房企一样,也只有如此才能占据市场第一的份额。目前红星美凯龙仍在扩大自身规模,此前有消息透露,它们仅在西安已开工、签约、对接、洽谈的项目就将近10个,总投资额超过500亿元。

根据公告,红星美凯龙拟在上海证券交易所发行股份数不超过3.15亿股,募集资金不超过62.5亿元。发行后总股本不超过39.39亿股,其中a股不超过28.76亿股,h股10.63亿股。

募集的资金主要用在家居商场建设项目上,包括天津北辰商场项目、呼和浩特玉泉商场项目、东莞万江商场项目、哈尔滨松北商场项目、乌鲁木齐会展商场项目,五个项目拟使用14.5亿。统一物流配送服务体系建设项目、家居设计及装修服务拓展项目、互联网家装平台项目各拟使用6亿、3亿和5亿。同时,偿还银行借款和补充流动资金各使用8亿和3亿。

红星美凯龙之所以要重启回归a股之路,与万达商业、富力地产等传统开发商的理由相似,主要是如今的h股市场估值偏低,股价不能反应它们的真实价值,同时h股的形式在融资方面也受到诸多限制。另一方面,红星这类企业以卖场扩张的方式,以及靠收取租金为主的盈利模式,也不被当前的香港资本市场所看好。

虽然今年a股ipo放行的速度在加快,但审核事实上却更加严格,从红星美凯龙与地产商相似的模式来看,其回归a股之路很难说会非常顺利。

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急于扩张规模的红星美凯龙在2015年3月主动撤回了a股上市申请并转战h股。2015年6月26日,红星美凯龙正式登陆香港联交所,募资约56亿元,这笔资金正好支撑了它们近两年的大规模扩张。

近年来,红星美凯龙在规模扩张上着力,截至2017年6月30日,红星美凯龙在国内28个省份150个城市经营着214个商场,这其中包括69家自营商场和145家委管商场,总经营面积约1329.6万平方米,平均出租率达到96%以上。从整个家居行业来看,2016年红星美凯龙的零售额,占连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为11.82%,位居市场第一。

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根据9月14日中国证监会公开的审核名单,红星美凯龙ipo排队为第74名,目前的审核阶段是“已反馈”。早在2012年,红星美凯龙就在a股提交过上市申请,拟公开发行不超过10亿股。不过当时红星美凯龙的a股上市申请获得了受理却并未进入“已反馈”阶段。

据装一网了解,截至2017年6月30日,红星美凯龙所有权或使用权受到限制的资产账面价值为538亿,占资产总额的比例为59.14%,整体受限资产金额较大,影响了它们的资产变现能力。

与去年的报送稿相比,这次更新的招股书增加了自2017年半年度财务报告,投资性房地产公允价值变化对公司的影响。在公司治理中,增加了其在香港市场的规范运作情况。在股利分配政策中,增加了子公司报告期内分红情况及分红政策。

根据招股书,红星美凯龙截至2017年6月30日,有息债务余额260.7亿,有息负债余额占负债总额的比例为53.22%,占股东权益总额的比例为61.87%。有息负债占负债总额和股东权益总额的比例较高,使公司的经营存在一定的偿付风险。同时它们最近三年多的资金使用率并不太合理,使公司的经营存在一定的流动性风险。

扩大规模之际,红星美凯龙的融资需求也日益剧增。今年9月12日,红星美凯龙发布公告称,这家公司的类reits计划成功完成,26.5亿元的集资目标获得悉数认购。但这显然不能满足它们的资金需求,此次申请重回a股显然是红星美凯龙规模扩张融资的最重要途径。

如果从经营角度上来看,红星美凯龙的盈利模式与传统开发商并无太大区别,都是通过持有和代管运营家居商城来实现盈利。但它们的规模已超过目前国内任何一家开发商运营商城的面积,通过这种方式,红星美凯龙去年的毛利率超过七成,在营收约95亿的规模下,实现了34亿的净利润,这也是大多数开发商在持有运营商业地产方面所期望达到的目标。